Huseiere bommer på nye byggeregler

Det er kanskje ikke så lett som man først kan få inntrykk av…? Mange huseiere bommer på nye byggeregler. Er du en av de som drømmer om en ny garasje eller et verksted i hagen bør du lese denne artikkelen først 🙂 .

Overskriften var førsteside oppslaget i Stavanger Aftenblad 7.oktober 2015.

Nytt regelverk:

Bakgrunnen for oppslaget er at vi fra og med 1.juli 2015 fikk endringer i gjeldende regelverk for byggesaker, som innebærer at vi kan bygge mindre frittstående bygninger på egen tomt uten å søke om byggetillatelse.

Intensjonen med reglene har vært å gjøre omfattende forenklinger i byggesaksbehandlingen. For det første skal det nå være enklere for deg som skal bygge, og for det andre har tanken vært at endringen skal avlaste kommunene slik at de får bedre tid til andre oppgaver.

Men- endringen er ikke nødvendigvis så tilforlatelig som vi kan få inntrykk av…

På eget ansvar:

Endringen legger et stort ansvar på deg som skal bygge fordi byggingen bare kan iverksettes uten søknad dersom samtlige krav i regelverket er oppfylt, – og her er det mange fallgruver.

Huseiere bommer på nye byggeregler

Det er mange spørsmål som må avklares før en kan sette spaden i jorden…

De nye reglene skiller mellom frittstående bygninger og tilbygg.

Frittstående bygninger:

Du kan i utgangspunktet bygge en frittstående garasje på inntil 50 m2 uten å søke kommunen. Med frittstående menes at garasjen ikke er knyttet sammen med huset. Det samme gjelder for frittstående boder, veksthus, søppelskur, sykkelskur, carport, vedbod, dukkehus, hobbyverksted, atelier, lysthus eller øvingslokaler.

Krav i lov og forskrift:

Men- du må undersøke at alle krav i lov og tekniske forskrifter er oppfylt før du kan gå i gang.

  • Det viktigste spørsmålet etter min oppfatning er om du i det hele tatt har ledig areal å bygge på. De fleste reguleringsplaner har bestemmelser om maksimal utnyttingsgrad (BYA). Du kan bygge på for eksempel 30% av tomten – men ikke mer. Nyere reguleringsplaner ligger ofte på maksimal utnyttelse allerede, slik at det overhodet ikke er rom for mer bygningsmasse.

Huseiere bommer på nye byggeregler

Eksempelet viser èn tomt som har ledig byggeareal og èn tomt som allerede er ”oppbrukt”. På den første tomten kan det bygges inntil 240 m2. 170 m2 er allerede bebygget, hvilket gir et ”ledig” areal på 70 m2. På den andre tomten kan det bygges inntil 170 m2. Byggearealet er allerede oppbrukt, og dersom du ønsker å bygge mer må du søke dispensasjon i kommunen. 

 

  • Garasjen kan ikke være mer enn 50 m2, verken i grunnflate eller i BRA
  • Garasjen må plasseres 1 meter fra nabo, og 1 meter fra andre bygg på eiendommen.
  • Maksimal møne-høyde må ikke overstige 4 meter og maksimal gesimshøyde må ikke overstig 3 meter.
  • Bygget kan bare oppføres i 1 etasje, og det kan ikke ha kjeller.
  • Bygget må ikke være beregnet for overnatting (for eksempel anneks eller hytte)
  • En må ta hensyn til alle byggelinjer. Selv om det er tillatt å bygge 1 meter fra nabo, kan reguleringsbestemmelsene for din tomt si noe annet. Veglova inneholder krav om at bygg skal ha en minste avstand til gang- og sykkelsti på 15 meter, 15 meter fra kommunal vei, 50 meter fra fylkesvei og 100 meter fra riksvei. Reguleringsplanen kan fastsette regler som avviker fra dette. Det er dessuten fastsatt krav om minste avstand fra jernbane.
  • Bygget kan ikke innehold stue, kjøkken, soverom eller våtrom.
  • Du kan ikke bygge over ledninger i grunnen.
  • Dersom du endrer innkjørsel er tiltaket søknadspliktig.
  • Brannsikring må ivaretas. Dersom bygget ditt blir nærmere naboens bygg enn 1 meter må tak og vegger brannsikres. Dersom det aktuelle bygget hos naboen er bolighus, hytte, kontor, atelier eller verksted må ditt bygg brannsikres dersom det ligger mindre enn 8 meter fra naboens bygg.
  • Arealformålet kan gi forbud mot bygging. Dersom tomten ligger i LNF-område (landbruks-,natur- og friluftsområde) må du uansett søke til kommunen, da tiltaket er avhengig av dispensasjon. Når bygget ligger i 100-meters belte fra sjø og vassdrag gjelder det samme.
  • Hvis tomten ligger i skred- eller flomutsatt område må du søke kommunen om tillatelse.
  • Til slutt kan det være andre forhold i reguleringsplan og tilhørende bestemmelser som begrenser adgangen til å bygge.

Huseiere bommer på nye byggeregler

Huseiere bommer på nye byggeregler

Huseiere bommer på nye byggeregler

Tilbygg:

Du kan uten søknad bygge et tilbygg opp til 15 m2.

Andre krav som må være oppfylt er:
  • Tilbygget må plasseres minimum 4 meter fra nabogrensen.
  • Tilbygget må kun oppføres i en etasje.
  • Man kan ikke bo i tilbygget. Dersom tilbygget inneholder rom for varig opphold er det søknadspliktig. Tilbygg uten søknad kan være veranda, bod eller lignende.
  • I tillegg må man hensynta kravene som er beskrevet for frittliggende bygninger.
Forenkling?:

Man kan spørre seg om disse reglene representerer en betydelig forenkling av byggereglene slik som intensjonen var? Mitt svar er åpenbart nei.

Til syvende og sist vil forenklingen bare være aktuell for de som sitter på tomter av noe størrelse, og som derfor har ledig areal å bygge på. Flere vil gå i gang å bygge uten tilstrekkelig kjennskap til regelverket. De nye reglene vil trolig føre til flere nabokrangler og flere tvistesaker i rettssystemet. Den tiden som skulle frigjøres i kommunen vil utelukkende gå med til å iverksette tiltak mot ulovlig oppførte bygg og passende sanksjoner mot disse – og da er vi like langt!! At kommunene ikke har oppdaget mange brudd på søknadsplikten ennå tror jeg skyldes at reglene ennå er ferske og at flere ikke har kommet i gang.

For å få et klart bilde av omfanget av ulovlige bygg må kommunene på banen med systematiske kontroller- noe som vil kreve betydelige ressurser. Og hva skjer når du får brev i posten om at bygget ditt er ulovlig. I verste fall må bygget rives, og hele investeringen går tapt.

Mitt råd er å søke hjelp før du begynner – enten i kommunen eller hos fagpersoner. Å bygge ulovlig har ingen oppside – da kan du like gjerne satse pengene på aksjer – der har du i alle fall en vinnersjanse…

En god veileder er laget på Dibk.no (Direktoratet for byggkvalitet) ”Bygg uten å søke”– her kan du ved å krysse av på flere spørsmål finne ut om nettopp ditt tiltak er søknadspliktig.

Lykke til 🙂

Hvis du har noen spørsmål kontakt meg her: andres@saark.no eller siri@saark.no

Vi har åpnet Saark Arkitekter i Spania! Se mer her…