It´s alright, ma (det er bare en kjeller leilighet)

It´s alright, ma (det er bare en kjeller leilighet)…Befolknings vekst og høy innflytting til Stavanger regionen har gjennom en årrekke skapt et bolig behov som er alarmerende. Bolig prisene har økt 2-3 ganger mer enn bygge kostnadene. Det er et faktum at ikke alle kan bli bolig eiere i de store byene. Stavanger trenger en ny bolig politikk hvor utleie markedet må være en større bidrags yter. Liten tilgang på utleie objekter presser prisene opp. Det blir umulig å spare opp egen kapital. Mens vi venter på at det skal bygges flere “ikke kommersielle” utleie boliger blir bolig markedet dominert av sosiale skjevheter og spekulasjon…
Hva om vi kunne doble bolig kapasiteten i småhus bebyggelsen rundt Stavanger?

Det er bare en Kjeller leilighet

Illustrasjon fra Avaldsnesgata

Bruk av nye materialer kan gi oss mulighet til å etablere utleie leiligheter i hvert hus. Vi kan doble opp bolig kapasiteten i småhus bebyggelsen. Løsningen er satt på spissen, men tøffe tider krever nytenking. Ved å erstatte eksisterende betong fasader med en glasshud og en indre struktur, vil husene sveve og skape en underjordisk bydel. Galskap- men ikke umulig…
Å tillate en mer omfattende utleie av tomme kjeller arealer gir en rekke fordeler for både bolig eiere og leietakere, og kan være et bidrag til å løse den enorme etterspørselen vi står ovenfor. Dette er en svært enkel og logisk løsning som har fungert utmerket andre steder.

Dette er ikke tilfellet i Stavanger.

Byggeteknisk forskrift (TEK 10) ramser opp kravene til tekniske detaljer som skal gjelde for utleie del i egen bolig. Uteleie delen må blant annet tilfredsstille bestemte krav i forhold til dags lys og utsyn. TEK 10 gir ingen nærmere definisjon av hva som menes med dags lys og utsyn. På direktorats nivå er derfor bestemmelsene tolket, og disse tolkningene er nedfelt i ”Veiledning til TEK 10”(VTEK), en veiledning gitt med grunnlag i en forskrift gitt med hjemmel i Plan og bygningsloven.

– Did you want coffee? Here you are, two cups to go.
– Ok, well done, thanks.

I VTEK er begrepene definert gjennom pre aksepterte ytelser. For eksempel kan tilfredsstillende dags lys verifiseres ved en beregning som viser at rommets dags lys flate utgjør minimum 10 % av bruks arealet. En alternativ beregnings måte er å finne den gjennomsnittlige dagslys faktoren. Dette er en mer komplisert beregning, men den gir utvilsomt et mer korrekt resultat.

”Utsyn” er ifølge VTEK en viktig og etterspurt kvalitet med stor betydning for hvordan inne miljøet oppleves. I tett bebyggelse skal det dog være tilstrekkelig med utsyn mot husrekker, gate løp, park områder, bakgård og lignende. Kravet til utsyn er konkretisert ved at man skal kunne se ut når man sitter i rommet, igjen definert ved at underkant glass flate i vindu ikke skal være høyere oppe enn 1 meter over gulvet. Stavanger kommune har sågar lempet litt på denne pre aksepterte ytelsen, ved å godkjenne at tilfredsstillende utsyn også kan oppnås dersom vinduet plasseres 1,2 meter over gulvet, så lenge glass flatene er større enn 10 % av gulv arealet.

Det er bare en Kjeller leilighet , atrium

Quiz:     Hvilke alternativer faller innenfor retningslinjene? Og hvilke faller utenfor?
Utrolig nok er det eksepmel B som faller utenfor…

Vi skal heller ikke glemme rom høyden. Stavanger kommune på nytt funnet grunn til å moderere de pre aksepterte ytelser noe, ved å tillate rom høyde på 2,2 meter i hele leiligheten.
Vi kan fortsette å lage retningslinjer og veiledninger, men i vår iver etter å tilstrebe forutsigbarhet og faste regler kan det synes som om vi blander begreper, og glemmer hovedpoenget som er å vurdere de romlige kvalitetene.

…Although the masters make the rules
For the wise men and the fools
I got nothing, Ma, to live up to…(1)

Tanken er at tilfredsstillende utsyn oppnås dersom utsynet hindrer en innestengt følelse og gir beboere mulighet til å se på hva som skjer utenfor. Virkemidler for å oppnå dette er åpenbart å sette inn store nok vinduer. Dersom terrenget ikke tillater dette, kan det etableres en større eller mindre lys graver som tillater et bedre dagslys innfall og skaper en god kontakt mellom inne og ute.
Denne muligheten har imidlertid ikke alle. Store deler av småhus bebyggelsen i sentrums områdene er del av ”Trehusbyen”. For å bevare trehusbyens særpreg tillates det ikke fasade endringer. Dette betyr at det i mange tilfeller ikke vil være mulig å sette inn store nok vinduer i kjeller fasaden, eller å bearbeide terrenget utenfor slik at tilfredsstillende utsyn kan oppnås. Følgen blir at etablering av separat utleie del i kjellerrom blir umulig, og potensielle utleie arealer må stå tomme.

Det er bare en Kjeller leilighet, dagslysLys graven virker som et lite atrium i tilknytning til huset, og tillater at dagslyset slipper lengre inn i bo enheten.

Det er ikke mulig å betrakte de ulike parameter (rom høyde, rom dybde, dagslys og utsyn) isolert så lenge hvert forhold er unikt og derfor bør undergis en samlet vurdering. Veiledninger er bare det. Veiledninger. Det har vist seg at disse kan føre til løsninger som er verre enn problemet de skulle løse… Ved å foreta en helhetlig analyse av situasjonen, er det mulig å godtgjøre at funksjonskravene er oppfylt selv der de pre aksepterte ytelsene ikke legges til grunn.

Å løsne noe på kravene til utleie enheter kan være en av løsningene for å møte den store bolig etterspørselen. Kommunen har adgang til å gjøre unntak fra de tekniske krav dersom det ikke er mulig å innfri disse, slik tilfellet vil være for mange bo enheter i trehusbyen.
Bare dersom hver enkelt sak behandles med den profesjonalitet og respekt som den fortjener fra alle parter kan vi oppnå en vinn vinn situasjon både for huseier, fremtidige leietakere, og for samfunnet…


Meanwhile in a meeting room a man stood up a faced the audience:
-There is no reason to change a system that has worked well in the past.
-But it has not-said Mr Jones.
-To change the regulation on the basement apartments could create a dangerous precedent.
– What you mean is that if we do the right thing now, then we might be forced to do the right thing again next time. And on that reasoning nothing should ever be done at all.
– To be precise: many things may be done, but nothing must ever be done for the first time…(2)

(1)It´s allright, Ma (I´m only Bleeding).” Bob Dylan
(2)Yes, Minister.” Jonathan Lynn and Anthony Jay .Page 233

Hvis du har noen spørsmål kontakt meg her: siri@saark.no